Οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις ακινήτων, όπως το Airbnb, μπαίνουν στο στόχαστρο της Εφορίας, με βαριά πρόστιμα σε όσους φοροδιαφεύγουν.
Σκοπός του κράτους είναι αφενός να αποκαλυφθεί μέρος φοροδιαφυγής που προκύπτει από αυτή την δραστηριότητα και αφετέρου να μπει φραγμός σε αθέμιτο ανταγωνισμό, που υπάρχει στην τουριστική βιομηχανία.
Τα τελευταία χρόνια και ειδικά τη φετινή χρονιά, τα εισοδήματα από το Airbnb και άλλες βραχυπρόθεσμες μισθώσεις ακινήτων έχουν παρουσιάσει εντυπωσιακή αύξηση, γι’ αυτό έχουν μπει στο στόχαστρο της Εφορίας.
Η ΑΑΔΕ δρομολογεί μπαράζ ηλεκτρονικών ελέγχων και διασταυρώσεων σε φορολογικές δηλώσεις, στοιχεία από τις πλατφόρμες Airbnb και Booking.com αλλά και σε πιστωτικές κάρτες και τραπεζικούς λογαριασμούς, ώστε ν’ αποκαλυφθούν κρυφά εισοδήματα.
Στο στόχαστρο είναι και οι ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι νοικιάζουν τα ακίνητά τους μέσω καταχωρίσεων στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης (Facebook, Instagram).
Η Εφορία και οι ελεγκτές αναζητούν όλους εκείνους που εκμισθώνουν ακίνητα και ταυτόχρονα αποκρύπτουν από τις αρχές τα εισοδήματα που εισπράττουν ή δηλώνουν πολύ μικρότερα ποσά, προκειμένου να γλιτώσουν φόρο.
Στο στόχαστρο της ΑΑΔΕ θα βρεθούν αρχικά οι ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων τύπου Airbnb, οι οποίοι δεν έχουν δηλώσει τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) στις ηλεκτρονικές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων, όπου γίνονται οι κρατήσεις ή έχουν δηλώσει λανθασμένα στοιχεία για τα ακίνητά τους.
Αμέσως μετά θα ακολουθήσει φορολογικός έλεγχος στα εισοδήματα που έχουν δηλώσει οι ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η ΑΑΔΕ θα διασταυρώσει τα στοιχεία που αποστέλλουν οι ηλεκτρονικές πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης με τα εισοδήματα που έχουν εμφανίσει οι φορολογούμενοι στις φορολογικές δηλώσεις και συγκεκριμένα στο έντυπο Ε2.
Μέχρι 5.000 ευρώ το πρόστιμο για παραβάσεις στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις ακινήτων
Στις περιπτώσεις που διαπιστωθεί ότι τα ακίνητα, είτε δεν έχουν δηλωθεί στο “Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής”, είτε αναρτήθηκαν σε ψηφιακές πλατφόρμες χωρίς εμφανή αναγραφή του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) Βραχυχρόνιας Διαμονής ή του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (ΕΣΛ) ή του Μοναδικού Αριθμού Γνωστοποίησης (ΜΑΓ), τότε αποστέλλονται στις Δ.Ο.Υ. τα στοιχεία των ακινήτων και των διαχειριστών. Για τους φορο-παραβάτες, η Εφορία θα ράψει «κουστούμι» έξτρα φόρων και προστίμων που φθάνουν τις 5.000 ευρώ.
Με τις ειδοποιήσεις που θα αποστείλει η ΑΑΔΕ, θα ζητάει την άμεση συμμόρφωση των φορολογούμενων, αλλά όσοι δεν προβούν στις απαραίτητες διορθώσεις, είτε δηλώνοντας τον ΑΜΑ ή διευθετώντας τυχόν λάθη και παραλείψεις στα στοιχεία των ακινήτων τους, εκτός από την επιβολή του προστίμου των 5.000 ευρώ, θα δουν το ακίνητό τους να διαγράφεται από τις ψηφιακές πλατφόρμες, στις οποίες έχουν αναρτήσει και εκμεταλλεύονται τα ακίνητα τους.
Την ώρα που ΑΑΔΕ σχεδιάζει φορολογικούς ελέγχους σε όσους εκμεταλλεύονται ακίνητα τύπου Airbnb, η ΠΟΜΙΔΑ μαζί με τον Σύνδεσμο Εταιριών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων Ελλάδος απέστειλαν επιστολή στον Πρωθυπουργό και τους συναρμόδιους υπουργούς και υπογραμμίζουν ότι τα μέτρα που προωθούνται για νομοθέτηση κατά της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων οδηγούν όχι σε ρύθμιση, αλλά σε πλήρη οικονομικό «στραγγαλισμό» των ιδιοκτητών ακινήτων, των διαχειριστών της, των υπαλλήλων και των οικογενειών τους αλλά και προμηθευτών, επιχειρηματιών, καταστηματαρχών και των τοπικών κοινωνιών της χώρας μας.
Ιδιοκτήτες ακινήτων και εκπρόσωποι των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων ζητούν «να πραγματοποιηθεί διάλογος πριν είναι αργά, για μια ρύθμιση που δεν θα αποβλέπει μονομερώς στα συμφέροντα των ξενοδόχων αλλά στο γενικότερο συμφέρον της χώρας και της κοινωνίας της, ώστε να βγούμε όλοι κερδισμένοι, και πρώτα απ’ όλα ο τουρισμός της χώρας μας».
Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ:
Οι περιορισμοί στις διανυκτερεύσεις θα χτυπήσουν το τουριστικό προϊόν της χώρας και θα εξωθήσουν τους επιτυχημένους του χώρου στην παραοικονομία και τη φοροδιαφυγή.
Το δικαίωμα των Δήμων να καθορίζουν ανώτατο ποσοστό κατοικιών για βραχυχρόνια μίσθωση θα μπορούσε να έχει λογική μόνον αν συνυπολογίζονται και οι κενές κατοικίες.
Το δικαίωμα των γενικών συνελεύσεων των πολυκατοικιών να αποφασίζουν αν θα επιτρέψουν τη βραχυχρόνια μίσθωση, όταν αυτή δεν απαγορεύεται από τον κανονισμό, θα μεταβάλει τις συνελεύσεις κυριολεκτικά σε «πυγμαχικά ρινγκ»
Τυχόν επιβολή ΦΠΑ θα χτυπήσει το προϊόν.
Οι δημοτικοί φόροι σε ένα ξεκάθαρο νομικό καθεστώς θα μπορούσαν να είναι δίκαιοι, αφού συζητηθεί το είδος και το ύψος τους.
Εξάλλου, ακόμα και οι ένοικοι της πολυκατοικίας θα έχουν φωνή και λόγο για όποιον θέλει να νοικιάσει το ακίνητο του μέσω Airbnb, εάν περάσουν οι προτάσεις των ξενοδόχων για τον έλεγχο των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων.
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων εκφράζουν έντονη ανησυχία για το ενδεχόμενο μονομερών αποφάσεων για οριζόντια εφαρμογή των φορολογικών και περιοριστικών μέτρων που ζητούν οι ξενοδόχοι από την κυβέρνηση, χωρίς, δηλαδή, να έχει προηγηθεί διαχωρισμός μεταξύ των ιδιοκτητών (φυσικά πρόσωπα) που νοικιάζουν απλώς ένα η δυο ακίνητα για ένα επιπλέον εισόδημα και των επιχειρήσεων που κρύβονται πίσω “καπηλεύονται” το θεσμικό πλαίσιο των AirBnB.
Μεσώ της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) και τους Σύνδεσμος Εταιριών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων Ελλάδος (ΣΤΑΜΑ) οι ιδιοκτήτες επισημαίνουν πως το μίσθωμα από AirbnB φορολογείται έως 45% (πόσο μάλλον εάν προστίθεται στα υπόλοιπα εισοδήματα τους), χωρίς να έχουν τη δυνατότητα να έχουν εκπτώσεις δαπανών. Υποστηρίζουν πως είναι άδικο να φορολογηθούν -επιπλέον- από τους δήμους σαν να είναι τουριστικές επιχειρήσεις και θεωρούν παράλογο το να μπορούν να νοικιάσουν μόνο δύο ακίνητα μέσω πλατφόρμας, όταν το ένα είναι είναι αυτό που μένουν.
Αυτό, ωστόσο, που θεωρούν εξωφρενικό είναι το το δικαίωμα των γενικών συνελεύσεων των πολυκατοικιών να αποφασίζουν αν θα επιτρέψουν τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, όταν αυτή δεν απαγορεύεται από τον κανονισμό.
Η πρόταση των ξενοδόχων και των τουριστικών φορέων προβλέπει αύξηση των κοινοχρήστων κατά 25% για τα Airbnb και να λαμβάνεται απόφαση από τη Γενική Συνέλευση των ιδιοκτητών (51% των μεριδίων) της πολυκατοικίας/ συγκροτήματος/ παραθεριστικού οικισμού αν θα επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση στα εν λόγω ακίνητα ή/ και καθορισμός του μέγιστου αριθμού κατοικιών που μπορεί να διατίθενται για βραχυχρόνια διαμονή.
Οι ιδιοκτήτες σημειώνουν πως ένα τέτοιο μέτρο “θα μεταβάλει τις συνελεύσεις κυριολεκτικά σε «πυγμαχικά ριγκ» κάτι που δεν χρειάζεται η ελληνική κοινωνία.”
Η μάχη χαρακωμάτων για τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις ακινήτων εξελίσσεται όμως και σε άλλα μέτωπα που άνοιξαν με τις προτάσεις των τουριστικών και δημοτικών φορέων:
• Περιορισμοί: Θέσπιση ανώτατου ορίου 90 ημερών ετησίως για όλη τη χώρα και να μειώνεται σε 60 σε περιπτώσεις όπως των νησιών κάτω των 10.000 κατοίκων ή σε περιοχές με χαμηλή μέση πληρότητα των κύριων ξενοδοχειακών καταλυμάτων. Επίσης με απόφαση του Δήμου να μην επιτρέπεται η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής νέων ακινήτων που βρίσκονται σε οριοθετημένα τμήματα των αστικών κέντρων, όταν διαπιστώνεται πως οι κατοικίες προς βραχυχρόνια μίσθωση υπερβαίνουν το 50% των κατοικιών που ιδιοκατοικούνται ή μισθώνονται για μακροχρόνια μίσθωση. Οι ιδιοκτήτες απαντούν πως “οι περιορισμοί στις διανυκτερεύσεις θα χτυπήσουν το τουριστικό προϊόν της χώρας και θα εξωθήσουν τους επιτυχημένους του χώρου στην παραοικονομία και τη φοροδιαφυγή. Αυτό θα μειώσει τόσο το ΑΕΠ της χώρας όσο και τα έσοδα (αλλά και τους φόρους που δεν θα εισπραχθούν) δεκάδων χιλιάδων μικροϊδιοκτητών ακινήτων που συμβάλλουν ποικιλοτρόπως σε άλλους τομείς όπως στην ανακαίνιση κτιρίων, στην ανάπτυξη τοπικών επιχειρήσεων, κ.α.
• Όριο στον αριθμό ακινήτων ανά εκμισθωτή/υπεκμισθωτή: Δύο ακίνητα κατ’ ανώτατο όριο ανά εκμισθωτή/υπεκμισθωτή, ο οποίος είναι φυσικό και όχι νομικό πρόσωπο. Το νομικό πρόσωπο θα θεωρείται επαγγελματίας όταν προβαίνει σε βραχυχρόνια μίσθωση. Οι ιδιόκτητες θεωρούν πως “το δικαίωμα των Δήμων να καθορίζουν ανώτατο ποσοστό κατοικιών για βραχυχρόνια μίσθωση θα μπορούσε να έχει λογική μόνον αν συνυπολογίζονται και οι κενές κατοικίες. Όμως εγκυμονεί σοβαρούς κινδύνους η εν λευκώ παράδοση του κλάδου στις διαθέσεις κάποιων δημοτικών αρχών”
Η ανταλλαγή πυρών με τους ΟΤΑ ξεκίνησε με αφορμή την επιβολή από τον Δήμο Αθηναίων Τέλους Παρεπιδημούντων 0,5% και πρόστιμα αναδρομικά από το 2017. Οι ιδιοκτήτες υποστηρίζουν πως οι δημοτικοί φόροι σε ένα ξεκάθαρο νομικό καθεστώς, θα μπορούσαν να είναι δίκαιοι, αφού συζητηθεί το είδος και το ύψος τους. Δεν συζητούν όμως αναδρομικότητα της επιβολής τους.
Για την μη επιβολή ΦΠΑ, ΠΟΜΙΔΑ και ΣΤΑΜΑ καταλήγουν πως δεν είναι ελληνικό φαινόμενο, αλλά γενικευμένη πανευρωπαϊκή πρακτική θυμίζει ότι ιδιώτες και εταιρείες διαχείρισης δεν εκπίπτουν το ΦΠΑ στα έξοδα τους.